八月葛洲坝等房企融资额近2001亿,10月融资开销神速上行

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稳健的货币政策下,房企融资环境明显有所“转暖”。4月以来,房企继续密集融资。据中原地产研究中心统计数据显示,自4月1日至4月18日,多家房企已发布融资计划近2000亿元,且整体房企融资成本继续降低,主流境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,利率基本告别2位数。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至7月24日,房企月内融资计划额度(包括境内融资和境外融资)已接近1800亿元,有望继续维持今年4月份以来,每月2000亿元以上的高位。

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伴随着融资环境的持续好转,房企在拿地上也开始发力。中原地产研究中心统计数据显示,截至4月22日,全国已有21家房企年内拿地过百亿元。不过,值得注意的是,这种现象已经引起了政府的注意。4月19日,中央经济会议重提“房住不炒”,而住建部也对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。在这样的政策导向下,房企融资环境是否会发生变化?

其中,房企年内境外发债创近三年新高。据申万宏源统计,今年上半年,中国房地产企业累计在境外新发和增发美元高息票据约385亿美元,同比增长28%,超过2017年全年发行额,相当于2018年全年发行额的八成。

中房报记者 许倩 | 北京报道

4月房企融资需求井喷

而截至7月7日,中国房企累计境外融资已超过435亿美元,约为2990亿元人民币。加上近两周碧桂园集团、中国金茂等房企发布的美元债融资计划,中国房企境外融资已超过3000亿元人民币。

一场新的融资战正在打响。战场由海外发债重回境内资本市场。

房企融资形势回暖趋势下,4月以来房企融资迎来小高峰。据蓝鲸房产不完全统计,仅4月25日一天,就有上实发展、葛洲坝、北辰实业、中骏集团、荣盛发展、阳光城等6家房企发布了融资公告。而据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月18日,4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元,房企融资持续井喷。
4月25日,上海实业发展股份有限公司发布2019年第一期公司债券发行结果公告。公告中,上实发展称,本期债券已于2019年4月24日结束发行工作,最终票面利率为4.28%,债券实际发行规模为8.9亿元,期限为5年期。

对此,国元国际在一份报告中指出:“房企集中寻求海外融资,将导致境外融资成本的上行,房企将同时面临高额融资成本及汇率波动的双重风险,未来利润增长的不确定性有所增加。”

4月23日~25日,上海证券交易所先后披露,招商蛇口35亿元超短期融资券发行完成,票面利率2.8%;葛洲坝15亿元公司债完成发行,票面利率3.95%;
上实发展完成发行8.9亿元公司债,利率4.28%。几天前的4月19日,上海证券交易所还披露,首创置业25亿元公司债将挂牌,最低利率4.3%;同时还披露了首创置业拟发10亿元中期票据的募集说明。

同日,中国葛洲坝集团股份有限公司发布公告称,2019年公司债券发行工作已于2019年4月24日结束,实际发行规模15亿元,最终票面利率为3.95%。

“从融资成本方面看,大部分房企的资金成本维持在4%-8%之间,平均约为6%。但7月份以来,美元债成本快速上升。”中原地产首席分析师张大伟表示,7月份,房企发布的美元债平均利率已达8%,其中多笔资金成本都超过10%,最高者甚至达到了15%。

已过会或完成发债的房企远不止这些。形势上,无论是规模房企还是中小型房企,近期都忙着抢着在境内资本市场融资,公司债、中期票据、短期票据、配股等多种形式齐上阵。

在4月众多房企融资数据中,公司债成为企业的主流选择。蓝鲸房产据上交所资料不完全统计,截至4月26日,4月份以来,共有10家房企发行了公司债,发行总额达到699亿元,占到总融资额的34.9%。而据中国指数研究院的数据显示,3月份共有13家房企发行了公司债,金额为455.97亿元。

值得注意的是,7月12日,国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。

据中国房地产报记者不完全统计,4月份宣告将挂牌或完成境内发债的房企还包括:中国恒大、融创、华侨城、禹洲地产、华南城、新力地产、上海城投、广州珠江实业集团、葛洲坝集团、天津滨海新区建设投资集团、王府井集团、北辰实业、上实发展等,融资成本最高者8.5%(华南城6亿元中期票据),最低者2.8%(招商蛇口35亿元超短期融资券)。

此外,Wind数据显示,2019年第一季度,一般公司债32只,同比增长77%,总发行金额397.3亿元,同比增长37%。从交易商协会的DCM工具(中票、短融、PPN、ABN)来看,2019年第一季度,DCM119只,同比增长41%,总发行金额810.08亿元,同比增长4.3%。由此可见,在2019年以来的密集发债潮中,公司债增量明显。

东方金诚首席债券分析师苏莉表示,这意味着,房企发行外债将只能用于借新还旧,且仅能偿还中长期外债;其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

中国房地产报记者还从多位券商投行人士处了解到,证监会相关部门正在就再融资政策改革征求意见,内容涉及恢复锁价发行、新增股东是否受减持新规限制等,若成行意味着再融资环境进一步放松,从而利好上市公司资本市场融资。

除了公司债之外,ABS融资(资产为支撑的证券化融资方式)也广受房企欢迎。据同策研究院数据统计,3月份共有27家企业进行了ABS发债,总发行额为490.67亿元;而4月份,截至26日,这一数字为39笔,总发行额为554.93亿元,环比增长13%。

此外,有业内人士向蓝鲸房产表示,在监管政策收紧的情况下,下半年房企境外融资或将迎来回落。

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对于房企融资需求井喷的原因,业内普遍认为主因仍是借新还旧。“2019年以来,房地产企业密集发债潮的背后,其实是为了应付偿债高峰期,借新还旧。”一位不愿具名的分析师向蓝鲸房产分析表示。

融资复苏公司债重回主流

Wind数据显示,2019-2022年分别有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元债务到期。但房地产债中有不少含有回售条款,投资者可以在回售日选择将债券按照一定的价格回售给发行人。根据中信建投研究,2019-2022年分别有4804.81亿元
、2559.80亿元 、2032.93亿元
、68.20亿元和82.00亿元房地产债可能被投资者选择回售。因此,考虑回售因素,2019年房地产企业的债务偿还压力可能为4年内最大。

房企在国内资本市场融资难的困局正在改善。一位券商投行人士表示,以往除央企以外,中小型或民营类房企发债融资艰难,成本很高。去年11月以来,随着再融资政策的持续松绑,加上今年以来二级市场的上涨,房企融资渠道开闸,主要集中于境内外的债券融资,中小房企的融资门槛有所松动。

58安居客房产研究院首席分析师张波也对蓝鲸房产分析道:“借新还旧的压力下,今年房企融资的内驱力确实意愿更强了。”

4月18日,新力地产集团有限公司发布公告表示,完成非公开发行2019年公司债券,发行规模为4.17亿元,发行利率为7.5%。此次发行的公司债券期限为2+1年期,债券主体评级为AA+,债项评级为AA+。三个月前的1月9日,新力地产就已完成了总额为2.76亿元的非公开发行公司债券,期限3年期,票面年利率为7.5%,面向合格投资者中的机构投资者交易。

资金改善,房企大幅拿地引关注

7.5%的利率在近期境内公司债发行成本中属于较高位,不过新力地产作为一家非上市非国企的中小型房企,能成功发债已经不容易。

除了借新还旧外,房企资金压力放缓之后,对规模化的诉求还在滋生。“中型房企不断渴求自身规模快速增长并跨越千亿门槛,头部房企也需要保持现有规模。一季度,部分二线城市的土地溢价率出现提升,抢地现象逐步增多,这从一个侧面体现出房企规模化诉求的态势。”张波补充道。

近期另一笔较高利率的债券是4月18日华南城控股全资附属公司发行的一笔6亿元中期票据,期限最长为三年,年利率为8.5%,发行所得款主要用于置换公司现有借款。此外,华南城还于3月27日完成发行于2021年到期的2亿美元优先票据,年利率为11.875%。彼时华南城表示,发行票据所得款项净额主要用作项目开展及发展有关的现有债务再融资及一般公司用途。

事实上,伴随着房企资金面的大幅改善,近期房企在土地市场上的表现也更加活跃。如4月23日—4月25日,融创中国三日内在武汉拿下了5宗地块;4月24日,碧桂园、新城与招商的联合体分别拍下了苏州两个区域的“地王”。而据中原地产研究中心统计,今年以来,截至4月22日,全国已经有21家房企年内拿地过百亿元。其中,融创拿地数量已经接近80宗,总金额高达565亿元,排名第一;万科拿地数量52宗,总金额超过355亿元,排名第二;新城拿地40宗,总金额超过250亿元,位居第三。

4月2日,禹洲地产公告发行的不超过35亿元公司债,利率同样属于较高位。该笔债券共分为两个品种,利率分别为6.5%及7.5%,所得款项将用作偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

值得注意的是,一些土地及市场过热的城市已经引起了监管层的注意。4月19日,中共中央政治局会议44字再次定调房地产市场,会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

相比之下,大房企或央企所发债券则额度更高,成本更低。数据显示,3月以来,主流房企的境外融资成本普遍在6%~8%之间,境内公司债成本多在5%以内,部分渠道的成本降至4%以下。

当晚,据新华社消息,住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需要引起高度关注,并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

如招商蛇口刚刚发行的35亿元超短期融资券,票面利率仅2.8%,有效期限90日。招商蛇口表示,本期超短期融资券募集的资金,其中30亿元将用于归还有息债务,5亿元用于补充流动资金。至此,招商蛇口及其子公司已发行尚未兑付债券及债务融资工具共14笔,共计230亿元人民币,其中境内存续期间超短期融资券45亿元,中期票据72亿元人民币、公司债94亿元和优先债券19亿元。

在这样的政策导向下,房企融资会一直处于宽松状态吗?多数业内人士对此表示忧虑,其中,张波认为,“2019年融资环境好于2018年将是一个较为明确的趋势,无论是融资的难度还是融资的成本都会呈现向好局面,但不代表针对房地产行业融资的全面宽松化。对于房企资金侧的监管依然存在,一旦房地产出现过热或房价出现明显波动,不排除会再次收紧。”另外,他指出,目前资金流动也偏向于大型品牌房企,这会在一定程度上加速行业集中化的速度。

4月22日,王府井集团公告完成2019年度第一期超短期融资券发行工作,发行总额10亿元,期限为270日,发行利率3.35%。此次发债目的是为了弥补公司流动资金的不足。

同策咨询研究部总监张宏伟也向蓝鲸房产表示,房企融资环境再度宽松的可能性不大,如果楼市或者土地市场一直持续过热的话,甚至有可能会再次收紧。

恒大拟申请发行不超过200亿元的公司债券,目前状态显示为“已受理”。若发行成功,这将是今年到目前为止房企所发额度最高的一笔公司债。

房企融资环境虽然有所改善,不过据统计局数据,2019年1-3月份,房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,明显低于11.8%的开发投资增速,据业内分析,这主要是央行和银保监会仍在谨慎地控制流向房地产领域的资金。在政策与市场的博弈之下,这场融资热潮能持续多久呢?蓝鲸房产将持续关注。

其实自今年春节以来,房企融资就在提速,近期房企明显加速了在国内资本市场的融资步伐。据克而瑞统计,3月份典型房企境内债权融资额698.2亿元,环比上升145%;相比之下,境外债权融资额402.9亿元,环比下降25.9%,占比环比下降20个百分点至33.4%,主要由于境内融资环境有所放松,房企集中于境内发债所致。

从房企境内外融资总额来看,据中原地产研究中心统计,4月不到一个月时间里房企新发债务已接近2000亿元。

“从去年到今年3月份以来,国内市场收益率下行,很多房企可以得到比较便宜的融资,加上房企都有购地诉求,融资需求很大。”联讯证券董事总经理李奇霖对中国房地产报记者表示。

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左手融资右手拿地

今年是房企债务到期高峰期。数据显示,截至年底,房企到期偿债规模达3711.93亿元。面对大量短债即将到期的情况,“借新还旧”成为近期房企密集融资的主要目的,这点在房企融资公告中也标注得很清晰。另一个没有被提到明面上的原因则是补仓拿地。毕竟左手圈钱,右手拿地,一直都是房企的惯常做法。

资金压力是显而易见的,大房企也不例外。但增加土地储备也是房企生存之根本。从近期房企拿地动态可以看出,不同于2016~2017年纷纷去三四线城市布局,在棚改货币化安置收紧之下,三四线城市房地产销售前景被蒙上不确定性因素,房企纷纷将拿地重心放回一二线城市,这也意味着更高的土地成本支出。

据中原地产研究部的统计,截至4月23日,今年已经有21家房企年内拿地金额过百亿元。其中,融创拿地数量接近80宗,总金额高达565亿元,排名第一;万科拿地数量52宗,总金额超过355亿元,排名第二;新城控股、中海、绿地、龙湖拿地总金额均超过200亿元;金地、旭辉、阳光城、碧桂园、绿城、华润置地、中国恒大等拿地额均超过百亿元。

一位房企人士告诉记者,规模在500亿~1500亿元的中型房企仍然是当前拿地最有“进取心”的一批,多数大中型房企的布局重心都以一二线城市和核心城市圈为主。

以拿地最为踊跃的融创为例。4月23日,其斥资152亿元拿下武汉4宗地块;25日,又以36.4亿元+6.5%公租房的价格竞得武汉第5宗地块,两天共耗资188亿元。

拿地背后是一次次的融资。

4月8日,上交所披露信息显示,融创房地产集团拟申请发行80亿元公司债券,申请已获得上交所受理,募集资金用途拟用于偿还公司债券。此次公告中披露称,融创有共计7笔待偿还公司债券,合计债券余额167.1亿元。4月9日,融创宣布,发行2023年10月到期的7.5亿美元,息率7.95%的优先票据,用于现有债务再融资。

“今年国内融资环境确实宽松了一些,但房企在资本市场拿到钱后很快又去拿地了,资金面还是处于比较紧张的状态,尤其是民营房企。当前土地市场表现得火热,但背后是企业在透支现金流。企业拿到地,压力大;拿不到地,压力更大。所以,现阶段房企在资金压力下还是会千方百计去融资。”同策咨询研究中心总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

融资的增加意味着新增负债的加重,这也引起了评级机构的重视。国际评级机构标准普尔报告称,一些房地产商可能借助此次机会改善他们的资本结构并稳固业务地位,然而新发债规模超过再融资需求,新增债务增长可能会增加房地产商的杠杆,并给评级带来压力。

(此文刊于中国房地产报4月29日12版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

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